Quando si valuta di mettere a reddito un appartamento a Firenze, uno degli errori più comuni è pensare che tutta la città funzioni come il centro storico. Non è così.
Lo dico anche daproprietaria prima ancora che da professionista della gestione: due appartamenti con la stessa metratura, distanti pochi chilometri, possono avere redditività, costi e pubblico completamente diversi.
E Rifredi ne è un ottimo esempio.
Qui la domanda non è sostenuta soltanto dal turismo.Careggi, Meyer, Università, tramvia e stazione di Firenze Rifredigenerano esigenze di soggiorno differenti e, soprattutto, distribuite durante l’anno.
Per questo la domanda non dovrebbe essere semplicemente:
“Quanto rende un appartamento a Rifredi?”
La domanda più utile è:
“Quale strategia permette al mio appartamento a Rifredi di produrre il miglior rendimento, al netto dei costi?”
Quanto può fatturare un affitto breve a Rifredi?
Il fatturato di un affitto breve nasce principalmente dall’incontro di due numeri:la tariffa media giornaliera e il numero di notti effettivamente occupate durante l’anno.
Sembra banale, ma è proprio qui che iniziano le differenze.
Un bilocale appena ristrutturato, con quattro posti letto, aria condizionata, cucina completa e a pochi minuti dalla tramvia o stazione non può essere confrontato con un appartamento più datato, meno accessibile o presentato sui portali con fotografie poco curate.
Per questo non credo molto nelle frasi del tipo “a Rifredi si guadagnano X euro al mese”. Preferisco ragionare per scenari.
Immaginiamo, ad esempio, unbilocale ben arredato e correttamente posizionato sui portali, capace di ospitare fino a quattro persone.
| Scenario | Tariffa media | Occupazione | Notti occupate | Fatturato lordo |
|---|---|---|---|---|
| Prudente | €95 | 60% | 219 | €20.805 |
| Intermedio | €110 | 65% | 237 | €26.070 |
| Ottimizzato | €125 | 70% | 256 | €32.000 |
Questi numeri non sono una promessa di rendimento e non vogliono essere presentati come una media ufficiale di Rifredi. Sono una simulazione che ci permette però di capire molto bene quanto possano incidere tariffa e occupazione sul risultato finale.
Nel passaggio dallo scenario prudente a quello ottimizzato ci sono oltre11.000 euro di fatturato annuale di differenza. Eppure stiamo parlando dello stesso appartamento.
È qui che la gestione comincia a fare la differenza.
Quanto si può chiedere a notte a Rifredi?
La tentazione più comune è aprire Airbnb, guardare gli appartamenti vicini e utilizzare quelle tariffe come riferimento. Il problema è che il prezzo visualizzato in quel momento non ci dice se quell’appartamento viene effettivamente prenotato, con quale frequenza e a quale tariffa media nell’arco dell’anno.
Per definire correttamente il prezzo di un affitto breve bisogna considerare molti elementi insieme: posizione, numero di posti letto, qualità della ristrutturazione, presenza dell’aria condizionata, cucina, lavatrice, Wi-Fi, possibilità di self check-in, recensioni e naturalmente qualità delle fotografie e dell’annuncio.
A Rifredi conta molto anchedove si trova esattamente l’appartamento. Essere vicino a Careggi non significa intercettare necessariamente lo stesso pubblico di un immobile vicino alla stazione, così come essere a pochi minuti dalla tramvia può incidere sulla percezione della posizione da parte dell’ospite.
C’è poi la stagionalità. La tariffa non dovrebbe essere uguale 365 giorni all’anno, perché Firenze cambia continuamente: eventi, fiere, festività, ponti, congressi e periodi di maggiore o minore domanda modificano il prezzo che il mercato è disposto a sostenere.
Una tariffa troppo bassa nei giorni di forte domanda significa perdere margine; una tariffa troppo alta nei giorni più deboli rischia invece di lasciare vuoto l’appartamento.
Il rendimento nasce proprio dall’equilibrio tra queste due cose.
Non conta soltanto il prezzo: conta quante notti riesci a vendereto del titolo
Una notte venduta a 150 euro è sicuramente interessante. Una notte proposta a 150 euro ma rimasta vuota vale, molto semplicemente, zero.
Per questo considero iltasso di occupazioneuno dei numeri più importanti quando analizziamo un affitto breve.
Una percentuale, però, spesso dice poco al proprietario. Tradotta in notti reali diventa molto più chiara.
| Occupazione annua | Notti prenotate | Notti non vendute |
|---|---|---|
| 55% | circa 201 | 164 |
| 60% | circa 219 | 146 |
| 65% | circa 237 | 128 |
| 70% | circa 256 | 109 |
| 75% | circa 274 | 91 |
Passare dal 60% al 70% di occupazione significa riuscire a venderecirca 37 notti in più durante l’anno. Con una tariffa media di 110 euro, parliamo potenzialmente di oltre4.000 euro di fatturato aggiuntivo.
Naturalmente non bisogna nemmeno cadere nell’errore opposto e inseguire l’occupazione a qualsiasi costo. Abbassare troppo i prezzi può riempire il calendario ma ridurre la redditività.
L’obiettivo non è avere l’appartamento sempre pieno.
È trovareil miglior equilibrio possibile tra tariffa e occupazione.
Perché Rifredi ha dinamiche interessanti per gli affitti brevi
Quello che trovo interessante di Rifredi è che la domanda non nasce da un’unica motivazione.
Nel centro storico la componente turistica ha un peso enorme. A Rifredi, invece, entrano in gioco anche altri fattori e questo può modificare sia la stagionalità sia la durata dei soggiorni.
Careggi e Meyer
La presenza dell’area ospedaliera è sicuramente uno degli elementi più caratterizzanti.Professionisti sanitari, specializzandi, ricercatori e familiaridi persone ricoverate possono avere necessità di soggiornare vicino alle strutture per alcuni giorni oppure per periodi più lunghi.
È un pubblico diverso da quello che viene a Firenze per trascorrere un weekend e, di conseguenza, cerca anche caratteristiche differenti.
Una cucina realmente utilizzabile, la lavatrice, un Wi-Fi affidabile, ambienti tranquilli e collegamenti semplici possono avere molto più valore di elementi che sarebbero invece decisivi per un appartamento turistico nel cuore del centro storico.
Università e Polo Morgagni
Anche la presenza universitaria contribuisce a creare una domanda particolare.
Ricercatori, docenti, specializzandi e persone che partecipano ad attività accademichepossono avere necessità di soggiorni temporanei che non seguono necessariamente la classica stagionalità turistica.
Questo non significa che l’appartamento sarà automaticamente occupato tutto l’anno, ma significa averepiù tipologie di ospite potenzialealle quali rivolgersi.
Tramvia e stazione di Rifredi
Infine c’è la mobilità, che secondo me è uno dei veri punti di forza della zona.
Chi sceglie Rifredi non necessariamente vuole dormire accanto al Duomo. Può cercare un appartamento più funzionale, facilmente raggiungibile e ben collegato con il resto della città.
Per questo non cercherei mai di presentare Rifredi come una sorta di “centro storico più economico”. Sarebbe un posizionamento debole.
Preferisco raccontarla per quello che realmente è:una zona strategica per chi vuole muoversi facilmente a Firenze e per chi ha un motivo specifico per soggiornare nella parte nord della città.
Anche la durata del soggiorno cambia il risultato
C’è poi un aspetto di cui si parla poco quando si confrontano gli affitti brevi:la durata media delle prenotazioni.
Immaginiamo due appartamenti che, nello stesso mese, vengono occupati entrambi per 21 notti.
Il primo riceve sette prenotazioni da tre notti, mentre il secondo ne riceve tre da sette notti.
Ilnumero di notti vendute è identico, ma la gestione è completamente diversa.
Nel secondo caso ci sono meno check-in, meno turnover, meno coordinamento delle pulizie e della lavanderia e generalmente meno occasioni in cui qualcosa può richiedere un intervento.
Per una zona come Rifredi questo può diventare interessante, perché parte della domanda legata a ospedali, università e lavoro può generare soggiorni più lunghi rispetto al classico weekend turistico.
Non significa che un soggiorno lungo sia sempre più redditizio. Significa semplicemente cheanche la durata media deve entrare nel business plan, insieme a tariffa e occupazione.
QUINDI: Quanto rende un appartamento a Rifredi?
Una volta verificata la possibilità di operare, il rendimento dipende dalla somma di tante piccole decisioni.
Ilpricing dinamicopermette di adattare le tariffe alla domanda invece di utilizzare lo stesso prezzo per settimane. Fotografie professionali e ambienti curati aumentano il valore percepito dell’immobile. Una descrizione costruita intorno al pubblico corretto permette di differenziarlo dalla concorrenza, mentre una buona reputazione aiuta nel tempo a sostenere tariffa e occupazione.
Anche la gestione delle permanenze minime può ridurre i buchi di calendario, così come una distribuzione corretta sui diversi canali permette di intercettare pubblici differenti.
Presi singolarmente sembrano dettagli. Sommando il loro effetto per 365 giorni, possono invece creare una differenza importante.
Ed è proprio per questo chemettere un appartamento su Airbnb e gestire professionalmente un affitto breve sono due cose molto diverse.
Quanto può rendere davvero il tuo appartamento a Rifredi?
I numeri che abbiamo visto aiutano a capire il potenziale degli affitti brevi a Rifredi, ma ogni appartamento ha una storia diversa. La posizione, il numero di posti letto, la qualità degli spazi, i collegamenti e soprattutto il modo in cui l’immobile viene presentato e gestito possono cambiare sensibilmente il risultato a fine anno.
Per questo una media di quartiere è un buon punto di partenza, ma non può dirtiquanto potrebbe rendere il tuo appartamento.
In Quinto Stile partiamo proprio dall’immobile: ne analizziamo caratteristiche e posizione, osserviamo la domanda della zona e costruiamo una strategia pensata per valorizzarne il potenziale negli affitti brevi.
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