Sapere qual è la giusta provvigione per un Property Manager negli affitti brevi, è quasi sempre la prima domanda che viene fatta. Arriva presto, a volte ancora prima di parlare davvero della casa, della zona o degli obiettivi.
“Ma quanto prende un property manager?”
È una domanda legittima.Normale.
Quando si parla di gestione degli affitti brevi,nessuno vuole avere la sensazione di pagare per qualcosa che non capisce fino in fondoo, peggio, di perdere il controllo su un bene importante.
Il punto, però, è che la provvigione, da sola, racconta solo una parte molto piccola della storia.
La parte decisiva è un’altra:cosa comprende davvero quella percentualee, soprattutto,cosa cambia concretamente per il proprietario in termini di delega.
Le percentuali esistono, ma non spiegano tutto
Nel mercato dei property manager per affitti brevi circolano spesso numeri simili: 20%, 25%, a volte anche 30%.
Numeri che, presi così, non sono né giusti né sbagliati. Sono semplicemente numeri.
Il problema nasce quando ci si ferma lì.
Perché due provvigioni identiche possono corrispondere a assetti completamente diversi.
Noi lo abbiamo capito molto presto, ancora prima di prendere in mano direttamente gli appartamenti di famiglia.
All’epoca ci eravamo avvicinati a un property manager del luogo.
La richiesta iniziale era una provvigione del 28%, poi generosamente negoziata al 25%. Una percentuale importante, certo, ma non fuori mercato. Finché non abbiamo iniziato a fare la domanda che conta davvero.
Cosa includeva quella provvigione?
Quando dentro la percentuale c’è un asset che non è tuo
Tra i servizi proposti c’era la creazione dell’annuncio su Airbnb.
Un servizio fatto bene, curato, apparentemente impeccabile.
Poi però abbiamo fatto un passo in più.
Abbiamo chiestocosa sarebbe successo se, un domani, la collaborazione si fosse interrotta.
La risposta era chiara: l’annuncio sarebbe rimasto a lui.
Ed è lì che si accende una spia importante.
Perché negli affitti brevi l’annuncio non è un dettaglio operativo. È un asset di valore. È visibilità, posizionamento, storico, recensioni. È, a tutti gli effetti, come avere le chiavi di casa.
Un annuncio che non è intestato al proprietario non è un semplice servizio.
È una leva di controllo.
Quando abbiamo proposto una collaborazione in co-hosting, proprio per mantenere l’annuncio a nome del proprietario, la risposta è stata un rifiuto. Anche questo, col senno di poi, è stato un segnale molto chiaro.
Se non paghi, l’annuncio non è tuo.
E per riaverlo, devi pagare di nuovo.
Da lì è nata una convinzione che per noi è diventata una regola:l’annuncio deve sempre essere a nome del proprietario. È il suo patrimonio digitale.
Provvigioni e pricing dinamico: quando il margine reale si assottiglia
C’è poi un altro aspetto che spesso viene dato per scontato quando si parla di gestione, ma che incide molto più di quanto si pensi: l’impostazione dei prezzi tramite software di pricing dinamicocollegati alle OTA.
Questi strumenti vengono spesso presentati come una soluzione “intelligente”, capace di aumentare i ricavi in modo automatico. E’ vero che riescono a intercettare la domanda e ad alzare le tariffe nei momenti favorevoli ma il punto è cosa succede davvero quando usi questi software.
Le piattaforme lavorano in percentuale. Airbnb, in particolare, legge molto bene i comportamenti tariffari:quando una gestione è fortemente automatizzatae spinta sull’ottimizzazione,è evidente che l’alloggio stia “giocando facile”. E quando se ne accorge aumentano anche le commissioni trattenute dall’OTA.
Il risultato è cheuna parte dell’aumento di fatturatonon resta al proprietario, maviene assorbita dalle fee della piattaformaprima ancora che il ricavo venga incassato davvero. La percentuale del property manager, invece, resta invariata.
Il tema non è il software in sé.
Il tema è lasciare che sia l’automatismo a guidare la strategia, senzauna valutazione sul margine reale.Ancora una volta, il peso economico rischia di spostarsi tutto sul proprietario.
Quando una percentuale include tempo che non dovrebbe essere fatturato
Un altro aspetto molto comune riguarda le pulizie e i controlli successivi.
Capita spesso chenella provvigione sia inclusa anche l’ispezione post-pulizia.Ma qui vale la pena fermarsi un attimo e chiedersi: a che pro?
Se esiste un’impresa di pulizie competente, strutturata e affidabile,perché il proprietario dovrebbe pagare – sotto forma di percentuale – il tempo impiegato per controllareogni volta lo stesso lavoro?
In questo caso il problema non è il costo dell’ispezione.
È chequel fornitore non sta svolgendo davvero il suo ruolo.
Una buona impresa di pulizie, negli affitti brevi, non si limita a pulire.
Diventa parte del sistema, segnala, verifica, previene. Se questo non accade, il tema non è la provvigione, ma la scelta dei collaboratori.
Quando una percentuale alta ha senso
Ci sono situazioni in cui una percentuale importante è perfettamente coerente.
Succede quando dentro c’èresponsabilità reale, non solo operatività.
Quando chi gestisce non si limita a “far girare” la casa, ma se ne prende carico nel tempo. Quando segue la burocrazia, gli adempimenti, gli aggiornamenti richiesti dalle piattaforme e dal contesto normativo, senza che il proprietario debba rincorrere scadenze o chiarimenti. Quando l’annuncio non viene creato una volta sola e poi lasciato lì, ma viene aggiornato, rivisto, adattato man mano che cambiano le regole, le stagioni, il mercato.
Succede quando qualcuno si occupa davvero dei fornitori: rivede i contratti delle utenze, ottimizza i costi, interviene se qualcosa non funziona, senza scaricare ogni passaggio sul proprietario. Quando un imprevisto non diventa una telefonata urgente, ma viene gestito, risolto e assorbito dal sistema.
È in questi casi che la casa continua a funzionare anche quando il proprietario non è presente, non controlla, non interviene.
Quando il sistema regge nel tempo e non richiede un’attenzione costante.
In quei casi, la provvigione non è un costo.
È il prezzo di unadelega vera.
Quando invece pesa, anche se è più bassa
All’opposto, esistono percentuali apparentemente “ragionevoli” che, nella pratica, risultano pesanti.
Succede quando il proprietario continua a essere il riferimento ultimo di tutto.
Quando risponde ai messaggi.
Quando controlla.
Quando interviene.
Quando resta sempre reperibile.
In quei casi, non stai pagando per toglierti un peso.
Stai pagando percondividerlo.
Ed è qui che molti iniziano a sentirsi frustrati, senza capire bene perché.
La vera domanda da farsi prima di guardare la percentuale
La domanda giusta non è:
“Quanto mi costa un property manager?”
Ma:
“Cosa smette di dipendere da me?”
Se dopo aver riconosciuto una provvigione:
puoi staccare davvero
non sei più il riferimento di emergenza
la casa regge anche senza la tua presenza costante
- ti godi solo la rendita a fine mese
allora quella percentuale, qualsiasi sia, sta lavorando per te.
Se invece nulla cambia, il problema non è il mercato.
È l’assetto.
Conclusione
Nel mondo degliaffitti brevi, la provvigione non è una tassa da subire, né un numero da contrattare al ribasso.
È una scelta che va capita, prima ancora che confrontata.
Perché non si misura solo in punti percentuali, ma nelpeso mentale che ti toglie.
Nel numero di decisioni che non devi più prendere.
Nel tempo che smetti di passare a controllare, verificare, rincorrere risposte.
Prima di mettere a confronto le cifre, vale sempre la pena fermarsi un momento e farsi due domande semplici, ma decisive:
cosa sto davvero comprando con questa provvigione?
e cosa, finalmente, potrei smettere di fare io?
Quando la risposta è chiara, diventa evidente se una gestione è davvero costruita su misura per la tua casa e per il tuo modo di viverla.
O se, invece, è solo un numero scritto su un contratto che lascia tutto esattamente com’era prima.
Se stai valutando una gestione esterna e senti il bisogno di fare chiarezza su cosa abbia davvero senso per il tuo immobile, possiamo ragionarci insieme con calma.
Ogni casa ha un equilibrio diverso, e merita decisioni consapevoli, non soluzioni standard.
